利来国际(中国区)最老牌官网

每经记者周逸斐每经编辑陈星 北京：将建设筹集保障性租赁住房5万套、竣工各类保障房8万套； 江苏：今年将筹集保障性租赁住房5万套； 甘肃：今年将重点缓解住房困难家庭和新市民的住房压力，计划新开工保障性租赁住房2.37万套、配售型保障房3495套； …… 1月份以来，多地相继公布了今年的年度住房计划，进一步明确了今年保障性住房、老旧小区改造等多项工作的目标。 我国保障房需求到底有多大？由地方国有企业收购的存量商品房能否改造成保障房？围绕这一系列话题，在2025年全国两会召开前夕，原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏接受了《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者的专访。 孟晓苏是中房集团公司第三任董事长，也曾在1996~1998年担任“住房建设成为国民经济新增长点”课题组组长，主持编写了中国住房制度改革方案，是保障房建设最早提议人之一。 二十多年前，孟晓苏曾参与房改方案的起草，当时便提议建立“住房双轨制”，即市场供应商品房、政府提供廉租房。 根据《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障房要解决符合条件的工薪家庭的住房困难。若仍然按照“十四五”原建设计划按部就班进行建设，显然是不够的。 目前我国城镇居民住房情况都是按照户籍人口统计的，还需要考虑到其他常住人口即约3亿新市民进城居住的需求，以及考虑包括城镇青年人家庭在内的其他工薪收入家庭的住房需求。所以加大保障性住房的建设和供给，是重要而紧迫的任务。 根据国家统计局数据，截至2023年底全国户籍人口城镇化率是48.3%，为6.81亿人，而常住人口城镇化率达到66.16%，为9.33亿人，超出2.5亿人，多出来的人口都是农民进城的“新市民”。再算上这些“新市民”留在农村家里的“留守儿童”，就是约3亿人口，即大约是1亿个家庭没有转化为户籍人口。 当然，还得减去部分进城新市民已在城镇购买了商品房，再加上城镇需要保障房的青年人新家庭，以及适当提高低保、低收入住房困难家庭住房保障标准。所以，总量上来说，预计保障房还需要提供约1亿套。 如果仍按照“十四五”规划的保障房投资强度，这些保障房建设需要58年才能完成。建议积极落实加大保障性住房的建设和供给要求，把它缩短到10年左右完成，把“十四五”规划的保障房数量提高到每年提供800万~900万套。 这里面需要中央财政拿出的资金并不太多。在前三年，需要中央财政每年出资5000亿元，要求地方政府对等出资5000亿元（可以是土地整理成本），以这1万亿元带动4万亿元银行贷款，可以达到每年5万亿元的规模。配售型保障房两年内就可通过销售收回投资，几年后中央财政不需要继续增加多少投资，通过已投入资金的周转和循环，就可保持政府投资保障房力度不减。 最后，要为加大保障房建设所能增加的税收算一笔账。保障房除了不收土地出让金和不摊入城市基础设施费用以外，从建设施工环节开始都是企业市场行为，市场经营主体当然负有纳税义务，其中包括企业所得税和房地产相关税收等。加之工薪家庭在购买保障房后，肯定还会增加房屋装修、购买家电、家居用品等多项消费支出，又将在拉动相关产业发展的同时创造税收。 综合以上因素，5万亿元投资保障房应可带来20%左右的税收，那么每年增加的税收就可望达到1万亿元。三五年后政府投资就可通过税收尽数收回，而投入的资本金还在循环使用，投资力度不减，增加税收的势头还将持续多年。所以完全可用发行长期国债的资金来实现政府投资。保障房投资不仅是精准惠民的“民心工程”，而且还将是还本金最快、付利息最好、可靠性最强的国债投资方向。 各地对商业与办公楼用地的过量审批，还受到十多年来房地产调控政策的影响。特别是十几年前开始“限购住房”以后，地方就加大供应商办用地。比如上海市除了大量供地之外，还把市内工业园区成片改为商办园区。由于新增供应量持续增加，加上市场需求萎缩，导致商办租金下降和空置率上升。 据我了解，商办规划用地曾占到整个土地供应量的30%左右，但是它的销售只占10%左右。商业和办公楼用地建设项目超量增加，反映出全国房地产市场的突出问题，也是造成楼市过剩的主要历史原因。特别是一线城市，更要关注这件事情。 不少美国公司对“商改住”的做法很有经验。著名的纽约“特朗普大厦”本来是“曼哈顿银行大厦”，后来因为银行合并成为空置，经规划调整进行“商改住”，名称改为“华尔街40号”。 我国许多大城市的商办过剩源自商业形势与业态的变化，是绝对过剩，难以靠市场自行消化。必须要采取行政措施包括规划调整手段，才能借助市场力量慢慢走出来。 据了解，北京商办存量市场现存房屋不少都建在五环和六环路之外，还有成平方公里的商办用地批建在远郊区，那些地方营商需求并不高，批地时可能就是准备“商改住”的。后来北京发布制止“商改住”的一系列文件，一些项目就此停滞。 上海房地产市场目前存在的问题，主要是已建成、已批在建和已规划尚未建的商办物业规模过大。其中不少办公区域都在城市核心区。在供给过量的同时又出现需求减退，不少企业经营困难退租办公楼。上海及时优化商办楼物业政策，主动推动“商改住”功能性调整。若将上海现存商办物业70%调整为住宅，既能整体消化商办楼过剩，又能较快增加居?住宅供给，有一举多得的效果。 我认为增加保障房供给需要加快推动保障房建设等三大工程，也需要充分挖掘现有的房屋存量。现在国家要求以央行再贷款支持商业银行贷款，由政府平台公司“收购存量商品房改为保障房”。“收购存量商品房”的要求当然应当包括存量商业用房和办公楼，这项政策完全适用于“商改住”。 数据显示，上海现存商办物业规模约为1500万平方米，平均地价为1.5万元/平方米；上海商品房的平均地价为4.5万元/平方米，地价是商办房的三倍。而上海很多商办楼位于城市核心区域，可以增收地价变为商品房。若将商办楼的70%调整为住宅，则上海将能获得3000亿元的土地出让金，还会有一定的房屋交易税收。 全国各大城市的类似情况很多，如果都可以照此办理，那么能够获取的土地出让金就会达到数万亿元。它可以在增量供地难以出售的情况下，盘活土地存量，从土地存量上增收，有效增加地方政府的财政收入。 责任编辑：刘万里SF014