2月26日，首单以城市更新项目为底层资产的产业园REITs华夏金隅智造工场REIT在上交所上市，上市首日基金二级市场价格上涨30%，达到基础设施公募REITs上市首日涨幅上限。其火爆行情引发投资者关注。业内分析人士表示，华夏金隅智造工场REIT上市后获得资金追捧是多种因素综合形成的，建议投资者理性看待公募REITs二级市场价格波动，更多关注项目本身的投资价值，坚持长期投资。 城市更新标杆差异化特征显著 华夏金隅智造工场REIT基础设施资产金隅智造工场产权一期项目位于北京市海淀区西三旗，2017年前为金隅天坛家具公司的生产基地。随着北京城市功能定位变化， 金隅智造工场产权一期项目位于上地区域产业集群，高新科技企业较为集中，对创新性科技产业园区需求较高。项目高层高、高举架、高荷载的独特建筑结构可以为“硬科技”企业提供稀有的产业空间，满足租户“研发、办公、试验、生产”的多重需要。同时，园区产业结构较为多元，吸引新能源、人工智能、医疗器械、信息技术、物联网等行业内多家知名企业、研究院所、行业协会入驻，已经形成较为集中的产业集聚，项目具备一定的空间产品差异化优势。项目类型为产业园区项目，在当前行业形势下增长空间可能有限，底层运营收入、出租率等关键指标可能面临波动。 交易价格波动稀释投资收益 首日涨停反映了投资者对项目认可与期待。然而，公募REITs二级市场交易价格上涨将导致投资者买入成本上升，进而降低实际净现金流分派率。 以华夏金隅智造工场REIT为例，若投资者以上市首日收盘价3.691元/份购入本基金，依据《华夏金隅智造工厂产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》测算，2025年度预期净现金流分派率将降至5.35%。 对于产品首日涨幅情况，基金管理人表示，公募REITs产品应重点关注底层收益率情况，切勿盲目跟风投资。金隅智造工厂项目属于城市更新改造的产业园类项目，其土地使用权终止时间为2046年12月2日，剩余期限不到22年，其较高的分派率与剩余期限相对较短也有一定的关系。 同时，业内人士也提示，涨停后二级市场价格可能与实际价值出现偏差，存在高估风险，投资者应谨慎评估，避免盲目追高。业内人士认为，公募REITs的底层收益逻辑主要依托资产运营产生的稳定现金流，其收益增长受限于资产的实际经营能力和市场环境，长期看价格终将回归内在价值，投资者需理性看待收益上限，避免过度乐观预期。 盲目追高存在投资风险 2025年以来，公募REITs情绪持续高涨，多只产品因二级市场涨幅较高而发布交易提示公告，提醒投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。 业内人士指出，长期来看，公募REITs的投资价值取决于底层资产的运营情况，投资者应关注底层资产的质量及现金流状况，市场交易价格波动可能显著影响实际收益。投资者须评估价格波动风险与长期回报预期，根据自身的风险承受能力和投资目标，合理配置资产，当REITs价格出现较大幅度上涨时，需警惕可能出现的回调风险，审慎做出投资决策。 从公募REITs市场历史表现来看，部分产品也曾出现过大幅上涨后回调的情况。因此投资人应保持警惕，充分评估投资风险，避免盲目跟风追高，守护好自身的财产安全。 责任编辑：彭紫晨

（作者为中国人民大学文学院教授）

【注：本文系教育部人文社会科学研究一般项目“乾嘉笔记叙录与整理研究”（项目编号：19YJA751039）阶段性成果】

责编/韩拓 美编/赵永成

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